과천시의회는 지난 8월 12일에 이어 8월26일 열린 250차 임시회에서도 과천시가 도시공사를 통해 과천동 공공택지지구 개발 참여 안건을 반대 4(고금란, 김현석, 박상진, 윤미현), 찬성 3(제갈임주, 박종락, 류종우)으로 또 다시 부결했다.

이는 사실상 수도권 마지막 노른자위 땅 과천동 개발이익을 과천시가 포기하고 LH와 경기도에 그냥 헌납하는 의결이다.

3,000억원이 될지 ?

5,000억원이 될지 ?

막대한 개발이익이 과천시 재정에 확충되는 것을 과천시의회가 포기해도 좋다고 과천시민들이 동의했을까 ?

과천시는 3기 신도시 개발이익을 본도심 노후상가 정비 등에 사용하겠다고 밝힌 바 있다...

이번 과천시의회 부결행위는 참으로 개탄스런 일이 아닐 수 없다.

과천시의회는 7명의 의원으로 구성돼 있으며, 2018년 지방선거에서

시민의 민의에 의해 더불어민주당 5명(제갈임주, 류종우, 박상진, 박종락, 윤미현), 당시 자유한국당 2명(고금란, 김현석)이 당선됐다.

이후 박상진의원이 미래통합당으로, 윤미현의원이 민생당으로 당적을 옮겨 현재는 더불어민주당 3명, 미래통합당 3명, 민생당 1명 등 여소야대 구조로 바뀌었다.

이번 표결은 여소야대 구조에서 야당측 반대로 부결됐다.

민주주의는 다수결을 존중할 수 밖에 없으니 집행부인 과천시로서도 별다른 도리가 없을 것이다.

이제 과천시는 관내에서 진행되는 과천택지개발사업을 두고 강건너 불구경식으로 LH의 처분을 무기력하게 지켜보는 수 밖에 없다.

전전임 여인국시장과 전임 신계용시장 시절 도시개발을 LH에 통째 맡기고 1조원이 훨씬 넘을 것으로 추정되는 개발이익도 LH와 민간건설사에 고스란히 헌납한 갈현동 지식정보타운 개발의 한심한 작태를 다시 반복해야 하는 상황이다.

이번 과천시의회 부결의 배경에는 중앙정부의 막무가내 밀어붙이기 식 청사 유휴지 개발을 결사반대하는 시민들의 분노와 과천동 개발이익에 대한 의구심을 명분으로 삼는 것으로 보인다.

중앙정부가 일방적으로 발표한 청사유휴지 임대아파트 4천세대 건축은 과천시민으로선 도저히 받아들일 수 없는 폭거가 맞다.

모든 역량을 집중해 결사저지해야 한다고 본다.

그러나 이번 부결로 인해 과천동택지개발사업 진행이 전면 중단되고 그 결과 청사유휴지 개발도 저지할 수 있다면 나름대로 이유가 있다고 볼 수 있을 것이다. 그러나 개발사업의 빠른 진행에 걸림돌이 될 수 있는 과천시를 과천시의회가 제거해 줌으로 인해 과천동 택지개발사업은 LH와 경기도 합작으로 오히려 더 빠르게 진행될 것으로 보인다.

향후 과천동 택지개발에 있어서 지분참여를 스스로 포기한 과천시의 이런저런 주문은 공허한 메아리에 불과할 것이다.

LH와 경기도 입장에서는 노른자위땅 개발이익을 극대화할 수 있는 절호의 찬스를 잡았다고 본다.

개발이익 극대화를 위해 눈에 불을 켜고 있는 LH와 경기도가 과천시민들을 위해 도시기반시설, 자족기능을 과천시가 원하는 대로 정성껏 확보해 줄 리 만무하다.

과천시의회는 LH이사회와 경기도의회가 나서도 절대로 할 수 없는 과제를 LH와 경기도 이익을 위해 의결해 준 것이다.

과천시의회는 과천시민을 이익을 위해 앞장서야 하는 데 그 반대의 행보를 보인 것이다.

과천동 택지개발사업은 과연 수익성이 있는 사업일까 ?

과천동 택지개발지구는 개발제한구역으로 관련법상 토지수용보상단가는 시가와 큰 차이가 있을 수 밖에 없어 한마디로 막대한 개발 이익이 보장되는 노다지다.

택지개발지구 주력상품인 분양아파트 건설원가를 가정해서 수익성 여부를 따져 보자.

< 과천동 아파트 건설원가 추정 예시(개인 의견) >

ㅇ 토지비 : 평당 150만원<(토지보상비 200만원 + 기반공사조성비 100만원))/2(*용적률 200% 감안)>

ㅇ 도시기반시설비 : 150만원(도로, 상하수도, 공원, 자족시설등/2)

ㅇ 공사비 : 평당 450만원(민간아파트 통상 평당 400만원 내외)

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아파트 신규건설 원가 : 평당 750만원(부가세 포함시 825만원)

이론상으로 과천동 택지개발지구에 신규분양아파트 34평짜리 원가는 2억8천만원이면 충분히 가능하다고 본다.

원가 2억8천만원짜리 신규아파트를 시세의 반값수준인 분양가 10억2천만원(평당 3천만원))에 분양해도 사업수익률이 무려 264%이다.

물론 택지개발지구 땅에 도로, 공원 등 도시기반시설 설치하고 임대아파트도 짓는 등 분양아파트만으로 채울 수 없기 때문에 전체 수익률은 훨씬 내려가겠지만 수익률 걱정은 안해도 된다는 의미다.

경기도시공사 수익률이 왜 5%에 불과하냐 ?

수지분석표상 수익률을 높게 표시하면 각종 압박이 심하기 때문에

개발사업의 공표수익률은 낮을 수 밖에 없다.

정확한 원가계산을 내놔라 ?

아직 진행되지도 않았고 변수도 많고 수익률을 보수적으로 공표하는 개발예정사업에 정확한 원가계산을 내놓으라고 하는 것은 개발사업을 너무 모르거나 무작정 억지를 부리는 것이라고 본다.

건설사들은 절대로 자사 건설원가를 공개하지 않는다.

다만, 모든 개발프로젝트 착수전 반드시 수지분석을 하고 예정수익률이 일정기준을 충족할 때만 사업에 참여한다.

과천도시공사가 차입하겠다고 하는 6천억원이지 ? 8천억원

인 지 하는 사업차입금이 두려워 해야 할 대상인가 ?

공공택지개발지구로서 분양가상한제가 실시되는 과천 아파트 신규청약경쟁률은 수백대 1을 넘길 것으로 본다.

사업성을 걱정할 필요없고 사업비 빌려주겠다고 금융기관들 줄을 설 것으로 본다.

차주가 과천시나 도시공사라 하더라도 차입금 상환이 의문시되는 프로젝트라면 금융기관들도 당연히 돈을 빌려주지 않는다.

도시공사를 설립하는 근본이유는 과천시는 재정규모가 작아 자금조달의 한계를 극복하기 위한 방편이기도 하고 도시공사 수익금은 주주인 과천시에 귀속되고 과천시의 감독하에 있으므로 자금사용용도는 걱정할 필요가 없다.

3기 신도시 과천동택지개발지구를 무산시키는 것이 바람직 한가 ?

과천동 택지개발지구는 전체 47만평중 24%인 11만평에 지식산업센터, 바이오헬스기업 등 자족기능을 확보했으며 GTX, 위과선 등 도로교통여건 개선이 연계되어 정상적으로 진행할 필요가 있다고 본다.

과거 청사 출입 경험상 청사 유휴지 개발반대는 시민들이 어느정도 수용할 수 있는 대안을 과천시가 마련해 중앙정부와 협상할 필요가 있다고 본다.

과천시는 지금도 진행중인 갈현동 지식정보타운 개발에서 LH에 양털깎이를 제대로 경험한 바 있다.

인근 성남시, 하남시는 판교, 대장동, 감일지구 개발에 참여해 LH가 독식하던 개발이익 수천억을 시 재정확충에 성공한 사례가 있는데도 말이다.

3기 신도시에 대한 과천시 참여 포기로 감시기능이 상실되면 제2의 지식정보타운식 노다지를 LH에 안겨줄 것이다.

위기는 위험한 기회다.호랑이에 물려가도 정신만 차리면 산다는 옛말이 있다.

과천시와 과천시의회는 무엇이 진정으로 시민을 위한 것인 지 ?

차분하고 현명한 의사결정을 기대한다.

과천시의 봉노릇은 지식정보타운만으로 족하다.

과천시가 3기 신도시 개발이익 25%를 반드시 쟁취하기 바란다 !!!

 

24년차 과천시민 노마드 씀